Zwangsverwaltung
Kompetente Hilfe in schwierigen Zeiten
Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners ist gemäß § 866 ZPO auf drei Arten möglich:
- Eintragung einer Zwangssicherungshypothek
- Zwangsversteigerung
- Zwangsverwaltung.
Die Zwangsverwaltung hat sich neben der Zwangsversteigerung in den letzten Jahren zunehmend als sinnvolle und erfolgreiche Maßnahme der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen etabliert.
Die nachfolgenden Ausführungen beschreiben den Ablauf des Verfahrens der Zwangsverwaltung, der Zwangsversteigerung und der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek, ersetzen jedoch nicht die juristische Beratung im Einzelfall.
Zwangssicherungshypothek
Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek stellt zunächst kein echtes Verwertungsrecht dar. Sie sichert dem Gläubiger:
- eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch am Grundstück,
- den Anspruch zur Geltendmachung des gesetzlichen Löschungsanspruchs,
- gemäß § 1197a BGB den Zugriff auf die Gegenstände, die dem Hypothekenhaftungsverband gemäß §§ 1120 BGB, 865 ZPO unterliegen.
Die Zwangssicherungshypothek dient zunächst also nicht der Befriedigung des Gläubigers, sondern sichert dem Gläubiger nur bestimmte Ansprüche.
Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung bietet die Möglichkeit, eine nicht teilbare Masse (z. B. Grundstück) in eine teilbare Masse (Gelderlös) zu verwandeln. Die verfügbare Geldmasse wird nach den Regeln des Zwangversteigerungsverfahrens auf die Gläubiger im Rahmen eines Teilungsplans verteilt. Der Schuldner verliert sein Eigentum an der Immobilie. Das Zwangsversteigerungsverfahren (s. rechts) bietet einem Gläubiger die Möglichkeit seine bestehende Forderung zu realisieren. Für Bietinteressenten besteht die Möglichkeit günstig Grundbesitz zu erwerben.
Chancen und Risiken der Zwangsversteigerung als Bietinteressent richtig einzuschätzen heißt, sich im Vorfeld eingehend mit dem Thema zu beschäftigen. Denn auch bei der Versteigerung gilt: Derjenige, der am besten vorbereitet ist, macht die wenigsten Fehler und erhöht seine Chancen, das was er möchte auch zu erreichen. Auf die Zwangsversteigerung bezogen, bedeutet dies: sein Ziel zu erreichen, als Meistbietender den Zuschlag für das gewünschte Objekt zu erhalten.
Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Eintragung einer Sicherungshypothek in das Grundbuch die dritte Möglichkeit zur Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Ziel der Zwangsverwaltung ist die Befriedigung des Gläubigers aus den Erträgen der Immobilie und nicht aus der Substanz.
Der eingesetzte Zwangsverwalter soll nach vernünftigen Bewirtschaftungsgrundsätzen die laufenden Ausgaben aus den laufenden Einnahmen decken und Überschüsse nach den Regeln des Verfahrens verteilen, (§§ 155 – 158 ZVG). Gemäß § 146 ZVG sind grundsätzlich die Vorschriften der Zwangsversteigerung anzuwenden.
Die Zwangsverwaltung ermöglicht den Gläubigern eine Befriedigung aus den Erträgen der Immobilie. Die Verwaltungsbefugnis wird dem Schuldner entzogen und dem Zwangsverwalter übertragen. Der Schuldner bleibt Eigentümer.
Die Zwangsverwaltung ist wie die Zwangsversteigerung Maßnahme der Einzelvollstreckung, der betreibende Gläubiger will für sich selbst die bestmögliche Befriedigung im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens erzielen.
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