Mietrecht

Belegeinsicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

Mit dem Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 187/17. Mit dem Urteil vom 07.02.2018, Az. VII ZR 187/17 klärt der BGH (Bundesgerichtshof) grundsätzliche Fragen der Darlegungs- und Beweislast und zum Umfang des Belegeinsichts-rechts im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. In dem vom BGH entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in erheblicher Höhe. Die betreffenden Jahresabrechnungen wiesen für die betroffene Wohnung Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Der Mieter beanstandete diese Abrechnungs-werte als nicht plausibel und bestritt, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Seiner Aufforderung, ihm zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam der Vermieter nicht nach. Streitig war, wer für die korrekte Abrechnung die Darlegungs- und Beweislast in einem Prozess trägt. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass der Mieter Einwände gegen eine korrekte Erfassung der Heizkosten konkret darlegen und beweisen müsse. Der Mieter vertrat hingegen die Auffassung, dass er die Abrechnung ohne die Prüfung der weiteren Verbrauchswerte der anderen Mieter nicht prüfen könne. Der BGH hat seine Entscheidung genutzt, einige Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu vertiefen. Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt nach der Entscheidung des BGH die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Der Vermieter hat die Zuverlässigkeit und Korrektheit der von ihm vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung darzulegen und unter Beweis zu stellen. Darüber hinaus muss es dem Mieter möglich sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Mitgeteilt von Frau Rechtsanwältin Renate Hecker

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Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen müssen für jedes Jahr erneut vorgebracht werden

BGH (VIII ZR 185/09) 12.05.1010. Nach dem Urteil des BGH (VIII ZR 185/09) sind Einwendungen der Wohnungsmieter gegen eine Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, auch wenn die Mieter die gleichen Einwendungen schon gegenüber früheren Nebenkostenabrechnungen erhoben haben. In der Nebenkostenabrechnung hatte der Vermieter die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt; aufgrund des Mietvertrages war die Grundsteuer jedoch nicht umlagefähig. Für die Jahre 2003 und 2004 scheiterte der Vermieter mit seiner Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten, da die Mieter gegen diese Nebenkostenabrechnungen Einwendungen unter anderem bezüglich der Umlagefähigkeit der Grundsteuer erhoben hatten. Für das Jahr 2005 mussten die Mieter dagegen nachzahlen, da sie es unterlassen hatten, auch für dieses Jahr die gleiche Einwendung aus den vorherigen Jahren bezüglich der Umlagefähigkeit der Grundsteuer erneut einzuwenden.

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Anforderungen an eine Begründung einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages

BGH VIII ZR 96/09 12.05.2010. Hier ging es um eine Vermieterin, die von ihren Mietern Räumung einer Wohnung in Leipzig verlangte. Von den Mietern war von März 2004 bis Oktober 2007 nur eine geminderte Miete an die Vermieterin gezahlt worden. Nachdem sie die Mieter im März 2007 zur Rückzahlung des Mietrückstandes in Höhe von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie nach Ausbleiben der Zahlung das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzuges fristlos. Für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 wurden von ihr die Rückstände der Kaltmiete und der Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen aufgelistet und für die Kaltmiete ein Gesamtrückstand in Höhe von 5.303,27 € und für die Vorauszahlungen ein Gesamtrückstand von 2.038,80 € angegeben. Das Amtsgericht hat die hierauf gestützte Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Auf ihre Berufung hin, hat das Landgericht die Mieter zur Räumung verurteilt, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Vermieterin vom 21.Mai 2007 beendet worden sei. Die Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung vom 21.Mai 2007 wirksam sei. Zweck des Begründungserfordernisses einer Kündigung sei es, dass dem Kündigungsempfänger verdeutlicht wird, auf welche Vorgänge und auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Für einfach gelagerte Sachverhalte genügt es, dass der Vermieter den Zahlungsverzug des Mieters als gesetzlichen Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Bei schwierigeren Sachlagen, in denen die Kündigung auch auf frühere Zahlungsrückstände gestützt wird, genügt es für die formelle Wirksamkeit der Kündigung, dass für den Mieter anhand des Kündigungsschreibens deutlich wird, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass der Zahlungsrückstand als Kündigungsgrund angegeben wird, so dass der Mieter hierdurch die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen kann. Die Kündigung vom 12. Mai 2007 entsprach diesen Anforderungen, da sie auf den Zahlungsverzug gestützt wurde und die Rückstände der Kaltmiete und die der Vorauszahlungen monatlich aufgelistet wurden und zudem der Gesamtrückstand beziffert wurde.

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